La llei estatal d'habitatge, que es va aprovar definitivament al Senat el passat 17 de maig, ha entrat en vigor després de la seva publicació al Butlletí Oficial de l'Estat (BOE). La norma inclou mesures com la contenció dels preus de lloguers en les zones declarades com a "tensades", l'obligació dels arrendadors de pagar els honoraris de gestió immobiliària i el límit d'un 2% per als increments vinculats a l'IPC enguany i del 3% per al 2024. Tot i això, no totes aquestes mesures es començaran a aplicar immediatament, sinó que ho faran de forma escalonada. Què canvia a partir d'ara, llavors? Compartim alguns dels punts més rellevants de les guies elaborades pel Sindicat de Llogateres per interpretar la situació actual de la regulació del lloguer a tot l'Estat espanyol.

Pel que fa a la regulació dels preus de lloguer, el Sindicat de Llogateres recorda que, perquè sigui aplicable, primer serà necessari que la Generalitat de Catalunya declari prèviament quines Zones de Mercat Residencial es consideren com a tensades i que es reafirmi l'índex de preus de lloguer o se n'elabori un de nou. A més, el sindicat subratlla que la llei serà d'aplicació únicament a aquells contractes signats després de la seva entrada en vigor. Tot i això, l'organització recomana a les persones que el seu contracte acaba abans del 30 de juny que s'acullin a una pròrroga obligatòria de sis mesos, per donar temps que s'activi la regulació de preus a l'hora de signar un nou contracte.

Quines limitacions s'apliquen de forma immediata?

En el cas dels nous contractes de lloguer, la llei introdueix una limitació del preu, el qual no pot ser superior al que figura al contracte anterior. Aquest preu, però, es pot actualitzar, si s'escau, d'acord amb l'índex d'actualització de la renda que correspongui. Tot i això, en cas que el propietari sigui un gran tenidor i que el preu del contracte anterior sigui superior al previst a l'Índex de Preus de Referència, el preu del nou lloguer s'haurà de baixar al que indica l'índex; una limitació que s'aplicarà fins i tot si l'habitatge no ha estat llogat els últims cinc anys. La nova normativa considera gran tenidor a la persona física o jurídica que sigui titular de més de 10 immobles urbans d'ús residencial o d'una superfície construïda de més de 1.500 m².

Pel que fa a les actualitzacions anuals del preu d'acord amb l'IPC, el Sindicat de Llogateres remarca que enguany hi ha una limitació del 2% per a aquestes actualitzacions i que durant l'any 2024 es limitarà al 3%. No obstant això, el sindicat assenyala que sempre es pot pactar amb el propietari un percentatge menor. A partir de l'any 2025, hi ha previst la creació d'un nou índex d'actualitzacions que serà d'aplicació als contractes d'arrendaments.

Què passa amb els honoraris i altres despeses?

Un dels principals canvis que s'apliquen de manera immediata després de la publicació de la llei al BOE és el que té a veure amb el pagament dels honoraris de gestió immobiliària. Com afirma el Sindicat de Llogateres, a partir d'ara els honoraris de la immobiliària hauran de córrer sempre a càrrec de la propietat i ja no es podran imputar al llogater o llogatera. Tot i això, el sindicat avisa que algunes immobiliàries intentaran continuar cobrant al llogater aquestes despeses, a través de trampes com canviar el concepte a la factura (posant, per exemple, que són despeses per assessorament legal, suport en la recerca de pis, etc.).

Per aquest motiu, l'organització recomana negar-se a pagar aquestes despeses. En el cas que això no fos possible, asseguren que sempre hi ha la possibilitat de reclamar el retorn d'aquests diners. Per a això, el sindicat avisa que s'ha de pagar sempre per transferència i posar com a concepte "despeses de gestió immobiliària", així com assegurar-se que es proporcioni una factura on consti la quantitat que s'ha pagat i a qui va dirigit. A més, suggereixen als llogaters que ajuntin totes les proves possibles per justificar que se'ls hi ha cobrat per gestions immobiliàries, ja que d'aquesta manera es pot elaborar un burofax dirigit a l'agència i la propietat per exigir el retorn dels honoraris o per emprendre accions legals en el cas que no vulguin retornar-los.

Per altra banda, la llei també reconeix que, en cas que es tracti d'un contracte de lloguer d'un immoble situat en una àrea declarada com a tensada, no es podran repercutir a la llogatera quotes o despeses que no estiguessin previstes al contracte d'arrendament anterior. I també es preveu una pròrroga obligatòria un cop finalitzin els contractes d'habitatges que es trobin en aquestes zones tensades, sempre que s'hagin signat posteriorment a l'entrada en vigor de la llei. Aquestes pròrrogues poden tenir una durada de fins a tres anys.